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深圳房屋租赁市场价量齐升

2020-01-17 02:18:46来源:励志吧0次阅读

新春过后的深圳楼市仍然延续着浓厚的“观望风”,成交持续稀少,楼市依旧低迷。而与之形成鲜明对比的却是“持续活跃”的租赁市场。记者近日走访多家房产中介了解到,新春过后的深圳租赁市场成交活跃,各个区域的租金水平都有所提高。特别对于二手商业而言,节后商铺租客的增多带来商铺租金的增幅强劲。业内人士表示,随着市场回报率的进一步提高,租赁市场将会继续活跃。

本报记者 陈颖

租客增多成交活跃

“开春后,公司办理的主要业务都是租赁业务,比年前的成交还要活跃”。中原地产的王先生刚刚处理完一笔租赁业务,他拿着手中的几张业务单告诉记者,刚上班没多久,他就达成了三笔租赁业务,比起现时的房产买卖交易要轻松得多。王先生表示,楼市遭遇“寒冬”,却带来深圳租赁市场的持续升温,呈现出供需两旺的状况,不仅租金相应上涨,租赁交易也表现活跃。“每年开春后都是租赁市场的高峰期,今年更是如此了”。

王先生告诉记者,这段时间,通过网络、电话或者上门咨询等方式寻租的租客数量明显增多,且大多是以换房为目的上班一族。“由于年前一段时间积累了大量的有效租盘,因此尽管租客的数量有明显增加,市场供给在短期依然能够满足需求”。

“不仅租客增多,租金也普遍上涨了”,这是多家地产中介人员的普遍感受。在福华路一家地产中介上班的小袁告诉记者,福 心区的租赁需求大,租赁市场一直活跃。“较去年年底来说,我们公司开春后有了两三成的成交增幅”,她表示,目前像星河国际75平方米的两房精装户型,租金就高达6000元/月,普遍的租金回报率在5个点以上。位于福田区莲花北村的中介人员小张告诉记者,该小区物业年后的租金也普遍上涨,平均比节前至少高出100元/月;景田片区的租金也普遍上涨,缇香名苑部分一室一厅公寓的报价甚至超过了 000元/月。位于深圳传统商业区域中心地带的上步片区,商业气氛浓厚,片区内市政配套设施完善,社区成熟,交通便利,历来是自住型商家及白领的置业首选。据该片区的中介人员介绍,该片区2月份的租赁市场十分活跃,月均租金均有所上涨。目前,一居室约1500元/月,二居室约2800元/月,三居室约 500元/月。“在近期的租赁市场方面,全市各个区域的租金水平都有所提高了”。

随后,记者来到罗湖火车站片区,该片区的二手房多是一些配套较为齐全的住宅,是深圳二手市场比较成熟的一个片区。中介人员小谢告诉记者,这个片区的房子比较适合投资,在这里,二手房租赁市场一直很活跃,租金回报率也较高。“我前两天刚放出几个租盘,不到两天时间就出手了,而且租赁双方交易十分顺畅”。据了解,该片区靠近罗湖口岸,在该片区置业的港人较多。由于生意往来,港人在该片区买房、租房的比例特别大,这也是该片区价格一直坚挺的主要原因。目前,该片区的二手房租金回报率在6%-8%。“相比楼盘的销售价格,租金的走势更能真实反映房地产市场供需状况。”小谢表示,“深圳楼盘的租金价格在房价微跌的情况下,正在慢慢攀升,只要买方依旧持币待购,租房人群仍将增量,而房价近期不会大跌,那么房租将持续走高。”

写字楼租售价格齐升

记者在采访中发现,在深圳的住宅市场逐渐沉寂、正等待新一轮的变化时,深圳写字楼市场则呈现出一番不同的景象:深圳多个区域市场写字楼租金售价齐升,租售市场持续增长,呈现出积极、健康的发展势头。

相关研究报告显示,受福 心区的整体带动,深圳高端写字楼市场近几年取得了长足的发展,全市甲级写字楼数量达到19个,提供办公面积达1 4.42万平方米。在供应量逐年上涨的同时,甲级写字楼物业空置率呈现出不断下降的趋势。目前,深圳市甲级写字楼空置率已经低于10%,仅为8.4%,地王商业中心、华润大厦、诺德中心、国际商会中心等标志性物业的空置率更在5%以下。甲级写字楼物业的吸纳量已达到8.47万平方米,表现出市场对高端物业的良好反应。

“受2007年深圳市写字楼市场整体供应偏少及物业需求增加的影响,多个区域写字楼市场呈现出租售价格齐涨的良好局面,其中以福 心区高端写字楼价格增幅最为显著”。深圳招商地产研究人员李先生表示,目前,中心区主要写字楼的物业租金已普遍超过120元/平方米/月,甲级写字楼物业租金水平超过1 5元/平方米/月。预计随着未来数栋单一业权写字楼物业的供应,中心区写字楼租金将被进一步拔高,最高租金将超过200元/平方米/月,达到中心区写字楼市场的新高。他表示,由于中心区供应的销售物业越来越少,写字楼售价也不断攀升。目前,中心区写字楼的物业售价均超过25000元/平方米的水平,优质物业叫价更超越40000元/平方米。

“去年7月上市的金运世纪大厦均价在26000元/平方米/月以上,南山商业文化中心区的海岸城西座目前售价更是达到了 0000元/平方米/月,成为片区写字楼市场的新高”。中原地产王先生告诉记者,在租金方面,车工庙片区的现有租金已和福 心区相差无几,地王商业中心的租金亦超过了1 5元/平方米/月。

需求激增淡季不淡

据相关部门市场研究显示,在二手住宅买卖市场持续低迷时,房租却一直上涨。其中中低档住宅租赁价格比2007年年初上涨 0%,高档住宅租金上涨10%。年底原本是租赁淡季,但2007年年底却一反常态,成交火热,租金水平一直保持稳定增长的态势。有关专业人士表示,租赁需求的不断增加促使租金上涨。

据了解,传统租赁市场的发展规律一般是:年尾,不少人返乡,租赁市场转为清淡;春节后,不少人返回深圳及一些人换房等原因,租赁市场开始活跃;到了5-8月份,毕业生来深就业,租赁市场需求达到顶峰,租金也是全年最高。但是2007年有所不同,年底租赁市场依然活跃,并持续需求旺盛。专业人士称,有三大原因可以解释此种现象。

第一,在市场观望气氛的影响下,不少置业者暂时搁置买房计划,转买为租。这部分人的居住需求暂时会通过租赁市场来实现,从而成为租赁市场上增加的有效需求。一般来说,每年年底会有一批购房潮,部分置业者选择年底买房,在新居过年,从而令年底买卖市场的成交量有明显增加。但是2007年年底的购房潮没有出现。据悉,2007年10月和11月,全市共成交二手住宅876 套,2006年同期成交17810套,不足2006年的一半。

第二,城中村的改造、拆迁,令租赁供给明显减少,从而促使部分租赁需求转往商品房市场。有分析说,深圳城中村10%的土地承担着70%的人的居住需求,这足以看出深圳城中村在整个租赁市场中扮演的角色。现在,随着城中村改造的进行,之前居住在城中村的部分租客不得不搬出,成为商品房租赁市场新增的租赁需求。

第三,严查公务员利用经济适用房谋取个人私利的行为,促使部分租赁需求流向商品房市场。而且,这一举措不仅令商品房市场的租赁需求有所增加,从短期来看,实际上也减少了整体租赁市场的有效供给,最终令商品住宅的租赁成交越来越红火。租赁市场稳步上升,深圳租赁市场和买卖市场的发展存在着本质的区别。就买卖市场而言,有可能在各种投机行为的哄抬下,造成供不应求的市场假象,从而带来房价的疯涨。但对于租赁市场而言,完全是由刚性的供需关系所决定的,不存在炒作行为。只要有租赁需求的存在与增加,租赁市场就能持续发展。就目前深圳的住宅租赁市场来说,明显是租赁需求大于供给,造成租金明显上涨。

专业人士称,值得注意的是,虽然目前租金水平上涨幅度较为明显,但是远没有到租赁客户群体承受的临界点,所以租赁需求的增加,将会使租赁市场步入稳步上升期,未来的租金将继续看涨。

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